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2019年中國人海外資產配置趨勢解讀:(一)土耳其異軍突起

作者:安心出國
6572
2019-12-16
導讀:安心出國重磅推出海外置業系列報告:《2019年中國人海外置業目的地報告》,通過行業大數據和具體案例來記錄一年來海外資產配置的變化和趨勢。...

安心出國重磅推出海外置業系列報告:《2019年中國人海外置業目的地報告》,通過行業大數據和具體案例來記錄一年來海外資產配置的變化和趨勢。

本年度入選海外置業目的地包括:


一、土耳其異軍突起

二、被忽視的日本

三、重重利好希臘

四、葡萄牙仍是價值之選

五、穩健投資在西班牙

六、休閑自在東南亞

七、塞浦路斯——身份的象征



前言:


隨著中國經濟發展和一帶一路政策的持續推進,中國人早已從前些年的出國旅游消費邁向了出國經商、出國投資。海外資產配置也逐步走進了大眾的視野,在海外擁有資產不再是少數富豪階層的專屬,資產配置全球化已經成為中產階級新的主張。


相對于世界其他國家而言,中國有最龐大的中產群體,中國人勤奮、不貪圖享樂,善于積累財富,在投資層面更是富有進取心。中國人的海外資產配置近年來經歷了不小的變化,特別是在2019年人民幣貶值和貿易戰升級的大趨勢下,已經有越來越多的中國人加入到海外資產配置的行列中,各類新興的海外資產也不斷進入到大家的視野中。


下面我們就來總結一下2019年中國人海外投資房產的七大的目的地。


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2019年中國人海外房產配置目的地第一名

土耳其——異軍突起

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土耳其經濟


土耳其是宗教信仰自由的世俗化國家,紡織、旅游、汽車制造、采礦、食品加工、機電產品制造是土耳其經濟支柱產業。在過去的2003年到2017年,土耳其經濟總量從3049億美元增長至8511億美元,連續15年平均GDP增長超過5%。2017年土耳其人均國民生產總值為10541美元,位列歐洲第7。據世界銀行最新數據統計,土耳其已經成為中東地區最大經濟體,歐洲第5大經濟體,被高盛等投資銀行稱為“新鉆國家”。


從2011年開始,土耳其投資2550億美元施行“城市更新計劃”,大量新興的基礎設施建設開始得以落地,也使得土耳其城市的面貌得到了翻天覆地的變化。加上土耳其自然資源和環境優越,人口結構年輕化,勞動力充足,人們勤勞且富有上進心,因此很快成為英國、俄羅斯和中東等國家的投資熱土。



土耳其人口年齡金字塔


由于美國對土耳其發動經濟制裁,導致2018年土耳其里拉超速下跌,匯率跌幅超過65%,而進入2019年后,美土國際關系趨于緩和,里拉匯率穩定并顯示出觸底反彈的跡象,預示著一個絕佳的抄底機會的到來。


2014年至今 里拉兌美元匯率


2017年土耳其政府為拉動本國經濟,推出投資公民計劃;2018年9月又將投資入籍的門檻從100萬美元降低到25萬美元,使其成為迄今為止性價比最高的投資入籍計劃。然而長期以來,土耳其房產一直是中東、俄羅斯富豪的選擇,中國人在當地的投資從未能進入到前10。

近幾年在土耳其(伊斯坦布爾)購房的外國人比例


房產開始火爆


實際上,土耳其作為古絲綢之路的歐亞大陸連接點,一直是“一帶一路”的重要門戶。伊斯坦布爾早已是工商銀行,中國中車,中國石化、華為、阿里巴巴等中國大型企業的區域總部所在地,中國企業在土耳其的投資熱情從未間斷過。


2019年中,土耳其在《2019年全球移居報告》里一舉超越德國,成為世界上最受歡迎的TOP10移居地中第7名。


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土耳其護照可以辦理美國E2簽證和英國經商簽證,是移民、宜居的上佳選擇。隨后土耳其護照在中國開始受到熱捧,有些投資者出于身份需求,有些投資者出于教育需求,還有些投資者純粹為了抄底里拉資產,國人紛紛選擇在土耳其購房置業。


土耳其國家統計局10月16日公布的數據顯示,今年1-9月,土耳其房屋銷售865,473套,同比下降13.7%,其中外國人購房31,925萬套,同比上升32.2%,主要分布在伊斯坦布爾、安塔利亞、安卡拉和布爾薩。伊拉克、伊朗、俄羅斯、沙特和科威特為前五大購房國,并且榜單上已經有了中國。


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2018-2019年房屋銷售數量


8月份之后,中國人在土耳其購房案例明顯增多,依據土耳其統計局(Turk Stat)截止10月底的即時房產銷售統計數據10月份有了61例中國人在土耳其購房過戶數據,而去年同期國人在土耳其買房的的數據還僅僅只有16例。而來自安心出國的數據統計,10月、11月的中國人在土耳其購房數量激增,從不同渠道匯集的數據達到300多例,而憑借這個數據,中國投資者在土耳其的房產購買數量,已進入土耳其海外購房者名單前10名。



趨勢分析


諸多因素導致了中國人開始對土耳其青睞有加,我們將以具體的客戶案例為例,向大家展示土耳其購房的趨勢以及大家為什么會選擇土耳其。


A 房產開發從業者崔先生


一位從事房產開發十年的崔先生。近年來,國內房產市場不斷收緊,他也逐漸把目光放到了海外的房產市場。


他說:“我著手海外買房投資時,比較喜歡關注買房即可移民的國家,和朋友說起海外投資,也自然離不開買房移民這個話題。”


今年年中底,崔先生從朋友那里聽說了土耳其護照項目,后來看了許多相關資訊,也了解了土耳其買房移民項目的一些基本情況,得知它是土耳其政府官方發布的移民項目。


隨后,崔先生聯系上了安心出國,“今年10月份,我毫不猶豫地參加安心出國組織的考察團去土耳其看了看。這時候孩子學校正好放假,我也想順便帶家人去旅游,因此全家就一起去了土耳其考察。”


崔先生講了一段他的看房經歷:“首先我去看了伊斯坦布爾的一個酒店公寓項目,它就在伊斯坦布爾最新規劃的商業中心,O-7高速旁邊。第一眼看見這里的房子,我真的非常的興奮!因為這里的發展要素太齊全了。交通,商業中心,度假酒店齊備,而且高速直接到達新機場。”


“最為重要的是,相比普通的住宅公寓,這種能為短期停留和中轉的人士提供方便快捷入住的酒店公寓,在投資回報和升值潛力方面非常具有競爭力,我一眼就認定這里是潛力投資區域。這里不僅地理位置優越,而且是宜居的好地方,更是投資的上佳之選。”


“當天吃完晚飯后,我自己又去項目附近考察了一遍。發現項目所在地交通網十分密集,非常方便去伊斯坦布爾各區域。”


“我仔細考察過土耳其的經濟和政治,應該是很有投資價值的。”崔先生侃侃而談道:“土耳其是歐洲第7大經濟體,絕對是東歐和歐亞交界這邊的經濟中心。別看現在土耳其跟美國鬧得僵,但它可從俄羅斯進口武器了,國防力量軍事實力在這擺著,周邊打仗對土耳其造成不了什么后果的。更何況它還是G20的成員國,再過幾年怕不又是個‘金磚五國’啊。”



過往十年土耳其GDP 平均增速為5.2%(歐美發達國家維持在1%-2%,中國印度維持在6%-7%), 2018年土耳其里拉暴跌,GDP增速下降至3.5%(調整后為2.6%),為2015 年以來最低。而近日,國際貨幣基金組織(IMF)發布報告稱,2019年世界經濟增長預期為3.0%,2020年預計增長3.4%。同時,IMF上調2019年及2020年土耳其經濟增長預期, 2020年增長3.0%,此前預測增長2.5%。


“而且你看現在人民幣兌美元,”崔先生說:“這時候投資保值啊,等里拉漲回來再買多虧啊,你說是不是。”


“我這個年齡的人啊,其實非常有感觸。”崔先生又說道:“土耳其現在的整個經濟形勢,很有中國當年的勁頭!大興土木搞基建,擴路、建橋等,建筑業更是蓬勃發展,與中美并稱世界三大建筑強國!我個人是非常看好土耳其的投資市場!”


土耳其素有“基建狂魔”的稱號,過去幾年,先后在基建方面投入多達數千億美金。此外,土耳其大城市人口的快速增長、城市化進程推進,極大地增加了城市改造和房屋翻新的工程量。據估計,未來20年內,土耳其全國每年將拆除和重建房屋334,000間,總計約6,700,000間。


土耳其伊斯坦布爾新機場已經啟用


“土耳其——2023”計劃建成3.6萬公里雙線車道、7500公里的高速公路和7萬公里瀝青公路;2.5萬公里鐵路網絡;機場運力達到4億人次;港口集裝箱吞吐量達到3200萬標準箱;寬帶用戶達到3000萬人等,還包括橋梁和管道的建設計劃。



崔先生最后說:“當然投資就是要選好地方,伊斯坦布爾這邊,尤其是小切克梅杰和O-7高速路沿線的新CBD區域。不僅風景好,而且投資升值的幾率更大。比起市中心的老城區更有價值。”




土耳其投資區域地圖



B 職業投資經理 柯先生


而柯先生就是一位全球500強企業的職業投資經理人。他跟我們說,他自從1年前到伊斯坦布爾待過一段時間之后,就決定找機會在這里投資了。像柯先生這樣的職業投資人,他們會為了投資獲利最優化,而調查很多資料,了解的東西甚至比很多置業顧問都多。


“你難以想象土耳其的年輕人是有多勤奮。上回過來看房,飛機晚點,半夜快1點才到。開發商居然一直安排人等著我,幫我安排看房。”柯先生臉上流露出一絲敬佩:“我到過希臘,也去過塞浦路斯和西班牙。但那些地方的活力和氛圍,完全比不上土耳其這里。”


“土耳其政府已經瞄準未來20年了。”柯先生說:“你別看因為里拉暴跌引起的GDP負增長,到明年就能調回去。而且現在里拉這么低,那不正式投資入手的好機會嗎?”


我們問他,為什么對土耳其的發展這么有信心。柯先生笑了笑說道:“除了政府政策扶植啊,我最看重的其實是土耳其的年輕人。這里是個拼搏向上的國家,而且整體年齡結構是真的好,平均年齡只有31歲。這正是中國發展最快的那幾年的情況啊。”


柯先生指著窗外一棟正在最后收工的公寓樓:“你看,整個伊斯坦布爾的人口1500多萬,還在逐年增加,年輕人務工,創業,求職,全都需要住房、辦公室。再加上土耳其的人口基數,這是多龐大的需求?”


就如柯先生所說的關于土耳其經濟發展的問題,我們調查得知,土耳其明確要在未來5年內成為世界前十的經濟體之一,國內生產總值達到2萬億美元;每年出口增加5千億美元;提升國家的能源,交通,醫療保健和基礎設施。建設新的跨越博斯普魯斯海峽和達達尼爾海峽跨海大橋,還立志將土耳其第一大城市伊斯坦布爾轉型為國際金融中心。


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人口的涌入讓伊斯坦布爾成交數量暴漲


土耳其統計局發布的土耳其人口走勢圖



土耳其現有人口約8200萬,平均年齡31歲,人口增長率接近2%.土耳其人口結構十分年輕,全國一半的人口在32歲以下,是歐洲所有國家中年輕人口最多的國家。伊斯坦布爾人口為1500萬,占全國人口的18.75%,且每年大約有20萬人搬到伊斯坦布爾,其中大部分都是來工作的年輕專業人士,其對房產品質有著較高的要求。


“還有一點,現在來看整個歐洲東南部的經濟發展可能全指著土耳其了。”柯先生說:“這里也是‘一帶一路’的重要通道。肯定能帶動周邊國家的共同經濟發展,像保加利亞,格魯吉亞,甚至再遠一點的希臘。兩國都是‘一帶一路’的參與國,那攜手共同發展肯定比單干強。”


土耳其是歐亞大陸交界處的關鍵節點,是中東地區重要的交通與能源樞紐。土耳其連接的歐洲“E80”、“E90” 公路可直通倫敦,“一帶一路”倡議多條計劃路線也都經過該國,如“一帶一路”鐵路成功延伸至土耳其,并與土耳其計劃中的“東西高鐵”對接,將實現中國與中亞、西亞、北非、東歐的全面聯通,打通“從太平洋到波羅的海”的運輸大通道;

土耳其還是中東、中亞與里海地區的石油天然氣輸往歐洲的通道。未來,土耳其依然是聯通“絲綢之路經濟帶”各部分基礎設施的重要橋梁。


“所以說根據我的經驗,現在投資進來,絕對不會虧。就算對土耳其護照沒興趣,也不妨礙大家對投資回報的興趣,不是嗎。”柯先生最后說道。




C 年輕的工程師夫婦


肖先生是建筑設計師,今年29歲,和愛人一起來到土耳其休一個浪漫的年假。后來他們來到了我們的位于伊斯坦布爾亞洲區Pendik區一個項目進行考察。


“本來還想去王子島,最后兩天是當地旅游公司推薦過來這邊看看房產,一開始是沒什么興趣的,不過看了之后發現這邊的房子蓋得還真漂亮。”妻子Amy說:“而且臨海的景房也不貴,合人民幣也就7千多一平米。”


這時肖先生沉默了很久之后說道:“這個房子的建筑成本可能都不只這個價!”


原來,從肖先生的專業角度出發,他認為按照中國國內的建筑成本算,加上項目公共區域的健身房、游泳池和其他的配套設置,這個價格完全只能勉強覆蓋整座建筑的建筑成本。“放到國內,就算是五線城市,恐怕也不會有這么“賠本”的房子出售了。”本來話就不多的肖先生補充說。


銷售人員解釋到,土耳其當地建筑企業的工程建設能力和水平也很強。綜合實力而言,民用土木工程中國排第一,土耳其第二。2018年承包企業排行榜,最強的有60多家是中國企業,40多家是土耳其企業。而Pendik區在近2年的房地產銷售中名列前茅,處于一個穩定發展階段,房價并非跌破建筑成本。


過去幾年土耳其投入大型建設的資金已經超過1350億美元,未來五年的投資計劃則是3250億美元。目前全世界正在建設中的十大超級項目(megaprojects),有六個都在土耳其。


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以下我們總結了土耳其的投資購房的優勢,供各位讀者參考:


01、成功的經濟發展
  • 蓬勃發展的經濟;GDP 增加三倍多,從 2002 年的 2310 億美元增加到 2018 年的 7840 億美元(土耳其統計局 (TurkStat))

  • 穩定的經濟增長, 2002 至 2018 年期間實現了5.5% 的年平均 GDP 實際增長率(土耳其統計局 (TurkStat))

  • 經濟前景一片光明,2019 至 2024 年,土耳其有望成為經濟合作與發展組織(OECD)成員國中發展最迅速的經濟體之一,年 GDP 實際增長率將達到 5.5%(OECD)

  • 2018 年世界第 13 大經濟體,與歐盟國家相比,排名第 5 位(GDP (PPP),IMF WEO)

  • 過去 16 年外國直接投資達(FDI)到 2090 億美元,有力促進了土耳其經濟制度的完善((土耳其央行(CBRT))

  • 私營部門業已發展成熟,充滿了勃勃生機,從 2002 年到 2018 年,出口額上升 366%,達到 1680 億美元(土耳其統計局 (TurkStat))


02、人口構成優勢
  • 8200 萬人口(2018 年,土耳其統計局(TurkStat))

  • 與歐盟國家相比,青年人口最多(歐盟統計局(Eurostat))

  • 一半人口小于 32 歲(2018 年,土耳其統計局(TurkStat))

  • 年輕、充滿活力、接受過良好教育的多文化人口


03、合格而且具有競爭力的勞動力

  • 超過 3230 萬年輕、接受過良好教育并擁有進取精神的專業人員(2018 年,土耳其統計局(TurkStat))

  • 勞動生產率日益提高

  • 每年有 80 多萬名學生從超過 183 所大學畢業(2018 年,土耳其高等教育委員會 (CoHE))

  • 超過 98.5 萬名高中畢業生,其中約有一半畢業于職業技術高中(2018 年,土耳其國家教育部)


04、自由且積極改良的投資環境

  • 在限制外國直接投資(FDI)方面,自 1997 年以來就是經濟合作與發展組織(OECD)成員國中的第 2 大改革者(1997-2017 年經濟合作與發展組織(OECD)外國直接投資(FDI)監管限制指數)

  • 適合開展商業活動的環境,開辦一家公司平均只需 6.5 天(2018 年世界銀行《營商環境報告》)

  • 極具競爭力的投資條件

  • 健全的行業和服務文化

  • 同等對待所有投資者

  • 2018 年擁有約 65,500 家外資企業(貿易部)

  • 國際仲裁

  • 資金劃撥保證


05、基礎設施

  • 新的、高度發達的交通、電信和能源技術基礎設施

  • 非常發達的低成本海路運輸設施

  • 鐵路運輸相對于中歐和東歐具有優勢

  • 成熟的交通路線和到大部分歐盟國家的直接遞送機制


06、位于中心地帶

  • 東西和南北兩條軸線上的天然橋梁,因而形成了通往主要市場的高效而經濟的出口

  • 便于接洽歐洲、歐亞、中東和北非的,17 億客戶

  • 便于進軍 GDP 達 27 萬億美元的多個市場


亚洲色蝴蝶中文娱乐网07、歐洲的能源通道和樞紐

  • 歐洲重要的能源通道和樞紐,是聯系歐洲東西部的紐帶

  • 緊鄰全球 70% 以上的已探明主要能源儲藏區,同時最大的能源消耗者歐洲正位于土耳其西側,使之成為該地區能源傳輸和能源樞紐的重要節點。


08、低稅收和激勵措施

  • 企業所得稅從 33% 減少到 20%(2018、2019 和 2020 為 22%)

  • 技術開發區、工業區和免稅區享受的稅收優惠和激勵措施包括全部或部分免征企業所得稅、對社會保障金中雇主應承擔的部分提供補助以及土地配給。

  • 鼓勵研發和創新的法規

  • 針對戰略投資、大規模投資以及地區性投資的激勵措施


09、從 1996 年起與歐盟建立關稅同盟

  • 從 1996 年起與歐盟建立關稅同盟,并與 22 個國家/地區訂立自由貿易協定(FTA)(貿易部)

  • 多項自由貿易協定(FTA)正在協商之中

  • 與歐盟進行入盟談判


10、巨大的國內市場

  • 寬帶互聯網用戶從 2002 年的 10 萬增加到 2018 年的 7200 萬(ICTA,土耳其統計局 (TurkStat))

  • 全球移動通信系統(GSM)用戶從 2002 年的 2300 萬增加至 2018 年的 8060 萬(土耳其統計局(TurkStat))

  • 信用卡用戶從 2002 年的 1600 萬增加至 2018 年的 6630 萬(土耳其跨行信用卡中心)

  • 航空旅客從 2002 年的 3300 萬人次增加至 2018 年的 2.11 億人次(土耳其國家航空管理總局)

  • 國際入境游客的數量從 2002 年的 1300 萬人次上升至 2018 年的 4560 萬人次(土耳其統計局(TurkStat))


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